05.11.2012

Кадастровая оценка и проблемы ее оспаривания

26 октября (2012 года) состоялся круглый стол, посвященный проблемам управления земельными ресурсами и путям их решения в рамках Международной конференции с выставкой новых технологий. На столь значимом мероприятии выступил первый вице-президент «НП «СРОО «Экспертный совет» - В.И. Лебединский, который широко затронул проблемы кадастровой оценке на основе обширной практики и посвятил этому доклад.

На данной конференции представитель Партнерства заявил:

Оспаривание кадастровой оценки происходит в специализированных комиссиях, либо в судах посредством представления отчета об оценке конкретного объекта. Во множестве случаев стоимость в отчет об оценке в разы, а иногда и в десятки раз отличается от стоимости, определенной в отчете об определении кадастровой стоимости. Такая ситуация вызывает массу вопросов о причинах такого расхождения и создает серьезную проблему для местных бюджетов, для которых налог на землю являются существенной доходной составляющей. В результате дело доходит до глобальных разбирательств, например, произошедших в Омске.

Ситуация усугубляется еще и тем, что ни в комиссиях, ни в судах разбирательство по существу в причинах расхождений не происходит. Так, у комиссии отсутствуют полномочия по «оспариванию» представленного отчета, тем более, что он, как правило, сопровождается положительным заключением СРОО. В судах ответчиком выступает Федеральная кадастровая палата, которая может только установить кадастровую стоимость в размере рыночной, однако никак не связана с исходным кадастровым отчетом, чтобы представлять альтернативную позицию.

Следовательно, возникает простой и очень наболевший вопрос – кто виноват и что делать? В чем настоящие причины таких расхождений? Очевидно, что причина скрывается либо в недостоверности отчета об определении кадастровой стоимости, либо в отчете об определении рыночной стоимости.

За последнее время в условиях изменившегося законодательства в области кадастровой оценки НП «СРОО «Экспертный совет» наработало конструктивный опыт экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости различных категорий объектов оценки в нескольких субъектах России, в том числе земельных участков населенных пунктов Пермского края, Курской и Самарской области, земельных участков водного фонда Пермского края, объектов недвижимости жилого и нежилого фонда г. Москвы, Ямало-Ненецкого АО, Красноярского и Ставропольского края, Владимирской, Вологодской, Тюменской и Иркутской области, земельных участков сельскохозяйственного назначения Республик Адыгея, Северная Осетия – Алания и Дагестан, Хабаровского и Пермского края, а также Мурманской и Иркутской области. В настоящее время работы по экспертизе ведутся в Оренбургской, Рязанской, Вологодской, Магаданской, Тамбовской, Мурманской, Саратовской и Тульской области, республике Мордовия, а также Ямало-Ненецком и Чукотском автономных округах. Опыт Партнерства в области экспертизы кадастровых отчетов показывает, что ошибки в них могут быть обусловлены следующими причинами:

  • Отсутствие качественной методологии массовой оценки. Развитие методологии кадастровой оценки в России находится на начальном уровне. Определены лишь основные принципы и методологические направления, что безусловно недостаточно в условиях некачественных исходных данных и многовариантности задач кадастровой оценки. Исполнитель работ сталкивается с задачами не только выполнения самой оценки, но и разработки методических решений с учетом особенностей конкретного региона.
  • Отсутствие достаточных и достоверных исходных данных по аналогам. Рынки недвижимости многих регионов не развиты. В отдаленных районах субъектов РФ практически не найти информацию о сделках, либо она носит разрозненный и противоречивый характер.
  • Отсутствие информации о всех ценообразующих факторах объектов оценки. Информация об объектах недвижимости, учитываемая в едином реестре, носит весьма ограниченный характер. При этом при проведении массовой оценки оценщик основывается главным образом на ней.
  • Упрощение модели ценообразования. Сам по себе процесс моделирования упрощает уникальное ценообразование, которое характерно для рынка недвижимости. При том, что фактически на стоимость объекта существенно влияет около десятка разных характеристик, в модель, как правило, попадает около 3-6 факторов.
  • Участие админресурса. Местные органы власти, являясь заинтересованными лицами, часто следят за работой оценщика и могут негативно влиять на результат.
  • Недостаточный профессионализм исполнителей. Проведение аукционов по кадастровой оценке привело к массовому демпингу и притоку оценщиков, не имеющих необходимой квалификации и опыта кадастровой оценки.

В целях устранения этих проблем законодатель предусмотрел проведение экспертизы отчетов об оценке, однако, не указав вид экспертизы. При этом согласно ФСО 5 «в случаях, когда не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза», таким образом, в отношении кадастровой оценки, где отсутствует такое указание, проводится нормативно-методическая экспертиза. В настоящий момент среди СРОО нет единого понимания состава работ при проведении нормативно-методической экспертизы. НП «СРОО «Экспертный совет» считает, что в отчете об оценке, соответствующем законодательству, не могут содержаться ошибки, существенно влияющие на стоимость, так как это нарушает одно из основных требований законодательства в части введения в заблуждение. Однако, есть альтернативная позиция других СРОО, что приводит к практике выдачи положительных заключений на отчеты об оценке, содержащие искаженные стоимости.

Что же делать в такой ситуации? В первую очередь нужно постараться обеспечить исключение ошибок с обеих сторон. В части выполнения кадастровой оценки первоочередным решением представляется отмена аукционов по кадастровой оценке. В части индивидуальных отчетов об оценке способствовать повышению их качества может введение стоимостной экспертизы СРОО. Еще одной интересной мерой может быть размещение отчетов об определении кадастровой стоимости в открытом доступе в интернете. С одной стороны, это будет стимулировать исполнителя кадастровой оценки к более качественному исполнению работ, с другой показывать оценщикам и правообладателям методические подходы и исходные данные, которые закладывались в расчет. То есть, появится возможность сопоставлять не только итоговые стоимости, а разбираться и делать обоснованные выводы о первопричинах расхождений. При массовом характере обоснованных оспариваний, логичным является «переделка» кадастровой оценки.

На данный момент, оценочное сообщество в комиссиях по оспариванию представляет НСОД, однако функционал такого присутствия до конца не понятен. Более логичным методом является непосредственное включение представителя исполнителя кадастровой оценки и СРОО, выдавшего положительное заключение. Для более обоснованного принятия решения, комиссии представляется целесообразным готовить неоднозначную позицию о причинах расхождения. 

Вверх
Вниз
Позвонить