10.07.2013

Рекомендации для Оценщиков (по данным Дисциплинарного Комитета)

В данной статье приведены рекомендации для оценщиков согласно результатам рассмотрения жалоб и обращений граждан в период с 1.09.2012 по 30.06.2013.

Саморегулируемые организации оценщиков (далее - СРОО) осуществляют контролирование качества оценочного сервиса своей компании. При наличии обращений и жалоб со стороны граждан последние рассматриваются Дисциплинарными Комитетами СРОО.

Экспертный совет Партнерства вкупе с Комитетом НП «СРОО «Экспертный совет» производят обобщение результатов рассмотрения обращений граждан, а также соответствующих жалоб, с целью создания рекомендаций, которые доводятся до сведения Оценщиков на сайте Партнерства, либо в период проведения мероприятий образовательного характера.

С сентября 2012 года по июнь 2013 года в Партнерстве находятся в работе 38 жалоб и обращений граждан, имеющих целью проведение внеплановых проверок. Подобные жалобы либо обращения рассматриваются в обязательном порядке согласно принципу «В интересах Оценщика» в Дисциплинарном Комитете. Следует заметить, что в течение данного периода некоторое количество жалоб было отмечено как немотивированные, тем не менее, по ряду других в результате рассмотрения было вынесены соответствующие дисциплинарные взыскания.

Чтобы повысить качество выполняемой отчетной документации, Оценщикам настоятельно рекомендуется более тщательно подходить к оцениванию, а именно, заострять внимание на частые или повсеместные нарушения в данной документации. Подобные нарушения могут послужить основанием для негативного заключения экспертной комиссии, либо повлечь за собой соответствующее дисциплинарное взыскание.

Перечень нарушений:

  1. Величины расчетных параметров:

    • отсутствуют либо необоснованны;
    • не соответствуют требованиям ФСО (несоблюдение принципа достоверности, обоснованности, достаточности);

    Примером данного нарушения может служить отсутствие обоснования технического состояния элементов оцениваемого объекта, либо самого объекта: оценщик признает состояние объекта удовлетворительным без приведения в отчетной документации фактических признаков износа, либо фотография объекта отчета как такового отсутствует. В некоторых случаях в отношении практически нового объекта оценки указывается достаточно высокий коэффициент износа, а состояние такого объекта оценивается как «удовлетворительное» либо «неудовлетворительное».

  2. Одни параметры расчетов не соответствуют другим параметрам. Ниже приведены примеры подобных нарушений:

    • применение реальной ставки дисконтирования для номинального денежного потока;
    • повторный вычет операционных расходов, или отдельных их видов, из валового дохода, который получен на базе арендной ставки, свободной от подобных расходов.
  3. Величины, которые применяются для оценки параметров расчета в отчетной документации, не соответствуют реальному информационному источнику по данным параметрам. Таким образом, при проведении проверок выявляется отсутствие нужного параметра в информационном источнике, либо его данные не имеют отношения к данным, указанным в отчете.

    Также существуют случаи непонимания Оценщиком содержания публикации или полученной информации, на которую он приводит ссылки. Ниже мы приводим пример подобного непонимания.

    Предположим, есть кирпичный объект недвижимости, построенный в 60-х годах минувшего столетия. Оценщиком определено устаревание данного объекта по его функциональности. В качестве довода о наличии подобного износа оценщик приводит устаревшие технологии производства. В отчетной документации Оценщик приводит формулу накопления функционального устаревания при перманентной годовой величине (источник данной формулы неизвестен). Ссылаясь на данный источник, Оценщик приводит двухпроцентную величину годового функционального устаревания. Но при существующих исходных параметрах устаревание данного объекта по его функциональности определено как 60% и более. Таким образом, Оценщик допустил серьезную ошибку, не заметив, что в статье величина годового функционального износа (2%) указана ориентировочно, а именно, что «допускается функциональный износ в течение года в размере 2%». Автором статьи, на которую ссылался Оценщик, не указывались результаты и не были приведены доказательства функционального устаревания для объектов в 2% в год. Автор лишь сделал подобное предположение, а Оценщик посчитал приведенные данные как неопровержимый факт.

  4. В некоторых случаях в разделе «Анализ рынка объекта оценки» не содержится информации, которая должна быть обязательно в наличии, что не соответствует требованиям ФСО. Оценщик может анализировать совершенно нецелевой рыночный сектор, либо анализирует рынок более масштабно, причем не приводит конкретику именно по необходимому рыночному сегменту.

    Приведем пример. Необходимо проанализировать земельный рынок Подмосковья в целом, большей частью, участки под дачи и коттеджи. Оценщиком же анализируется земля под строительство многоэтажных домов по Новорижскому шоссе. Таким образом, у нас нет возможности подтвердить соответствие стоимости объекта оценки рыночному уровню согласно величинам с ценообразующих параметров и итоговой величины.

  5. Частое отсутствие принадлежности исходных и конечных параметров расчета к уровню рынка, а также анализ зависимости входящих данных и полученных результатов при расчетах на соответствие уровню рынка, если используется корреляционно-регрессивный анализ.

    Все перечисленное выше приводит к затруднениям при заполнении отчетной документации, а иногда и к получению такой конечной стоимости оцениваемого объекта, которая не соответствует уровню рынка.

  6. Если документы на землю под оцениваемым зданием либо сооружением отсутствуют, Оценщики производят оценку данных объектов, не учитывая стоимость приобретения прав на эти объекты.

    Согласно положениям Земельного законодательства собственник подобного объекта имеет право на приобретение участка в собственность\аренду, и данное право должно быть оценено в случаях, описанных выше. Если не учтены права, происходит занижение финальной стоимости оцениваемого объекта.

  7. Бывают случаи, когда Оценщики недостаточно внимательно относятся к а соблюдению формальных требований законодательства, и именно на подобные заявители указывают в своих жалобах чаще всего (например, отсутствие в отчетах обоснований при применении метода прямой капитализации). Довольно редки и случаи указания Оценщиком допущений и ограничений применения оцениваемых моделей в отчетной документации.

В связи с этим, Дисциплинарный комитет Партнерства вносит рекомендации об использовании проверочной таблицы для того, чтобы Оценщик мог сам проверить свой отчет об оценке. Более того, на сайте Партнерства размещены шаблоны отчетной документации. Особенно это актуально для неопытных, начинающих Оценщиков. Также следует отметить, что, по статистике, чаще всего в Дисциплинарный комитет приходят обращения в отношении отчетов об оценке, связанных с дорожно-транспортными происшествиями, заливами квартир, а также при разделе имущества.

Источник информации: официальный сайт СРОО "Экспертный совет" - srosovet.ru

Вверх
Вниз
Позвонить